© Azurka. Ошибки при покупке недвижимости на Лазурном берегу и в Провансе
Советы

22 ошибки при покупке недвижимости

или как не попасть впросак

В интернете попался на глаза интересный список, какие ошибки при покупке жилья и недвижимости во Франции совершают люди. Поскольку мне о собственной покупке говорить еще рано, давайте познакомимся с некоторыми возможными ошибками заранее. Ну чтобы потом не кусать локти. К ним я добавлю свои наблюдения и информацию из прочитанной литературы.

1. Импульсивная покупка 

Ее совершают покупатели без предварительно составленного списка требований и заранее проведенной разведки в интернете и в полевых условиях.  Чем могут грозить такие ошибки при покупке недвижимости? Например, возникшими уже после оформления сделки “сюрпризами” в виде:

  • туманного и дождливого микроклимата на другой стороне холма, где построен дом,
  • плана, по которому тихую деревню собираются урбанизировать через 10 лет и т.д.

2. Покупка в незнакомом регионе

Большой риск того, что там позже могут обнаружиться всякие неприятные вещи. Например, близкие к дому свалки, неэкологичные производства, оживленные дороги, отсутствие необходимой инфраструктуры  и т.п.

Полезный совет  – прежде, чем покупать недвижимость в незнакомом месте, сначала арендуйте там жилье и поживите какое-то время, чтобы получше узнать его

3. Не познакомиться с возможными соседями

Многие знакомятся со своими ближайшими соседями уже после совершения покупки. Очень неразумно, потому что если соседи асоциальны, они могут принести вам много неприятностей или лишить вас удовольствия от жизни в новом доме. Если возможные соседи – неприятные люди, то не покупайте жилье!

4. Покупка дома без “социального контроля”

Понятно, что большинство тех, кто покупает дом на природе и вдали от городов, ищет покой и уединение. Но, если у вас вообще нет соседей, то велик риск не единожды быть ограбленным с потерей всего имущества.  Поэтому одиночество – хорошо, но соседи, постоянно проживающие поблизости, лучше.

5. Покупка через французского маклера

Сами французы предпочитают вести дела с такими же частными лицами, если речь идет о  покупке и продаже недвижимости. Скорее всего потому, что во Франции услуги маклера просто не стоят тех денег, которые придется заплатить. А еще надо знать о паре особенностей:

  • французские маклеры не любят иностранных покупателей и предпочитают не иметь с ним никаких дел, т.е. не отвечают на мейлы и непрофессионально общаются по телефону;
  • иногда маклеры дезинформируют покупателя, потому что не сделали свою работу и не изучили как следует объект недвижимости;
  • если на сайте маклера в объявлении о продаже выставлена пара непрезентабельных фоток, то это скорее всего значит, что маклер даже не выезжал на объект. Фотки же были сделаны хозяином, как и описание, и посланы маклеру по мейлу;
  • часто симпатичное жилье уже продано, но продолжает стоять в продаже на маклерском сайте для привлечения покупателей.

6. Не владеть французским языком

Если вы приезжаете на несколько недель в год – это не страшно. Если же вы собираетесь переезжать, то незнание языка означает, что вы никогда не войдете в местное общество.

С одной стороны, это кажется логичным. Но с другой стороны, огромное число иностранцев, живущих во Франции постоянно, не владеют языком совсем или в достаточной для общения мере. 

7. Не знать о высоких налогах на наследство

Во Франции при вступлении в наследство партнеры, не состоящие в браке, и дети от предыдущих браков должны выплачивать 60% налог от рыночной цены дома. Нотариусы часто не информируют об этом иностранцев. Однако существуют различные способы этого избежать. Поэтому перед покупкой проконсультируйтесь, как вам сделать наследование дома во Франции наименее болезненным для наследников.

8. Покупать, не зная о величине налогов 

Узнавайте обязательно перед покупкой, в состоянии ли вы ежемесячно и ежегодно выплачивать во французский бюджет ощутимые суммы. Величина налогов зависит от региона, от величины жилья и т.д.  Например, налог на проживание (taxe d’habitation) и налог на недвижимость (taxe fonciere). Неизвестно на сколько они будут расти в будущем но они гарантированно будут выше если вы перестраиваете нежилое в жилое помещение или устанавливаете хозяйственные постройки на участке, или меняете цель использования земельного участка с аграрного на жилое и т.д.

9. Покупка без торга

Подобные ошибки при покупке недвижимости возникают из-за разницы менталитетов. В разных странах существуют свои понятия о том, на сколько можно снизить запрашиваемую цену при покупке дома. Источник утверждает, что в некоторых районах Франции запрашиваемая цена может быть в 1,5 раза выше той цены, за которую в результате дом будет продан. Если дом находится в продаже больше года, значит пора торговаться и предлагать цену ниже, но в разумных  пределах.

Второй момент. Если вы готовы заплатить запрашиваемую цену, не торгуясь, то сделка скорее всего не состоится, т.к. покупатель подумает, что продешевил, и будет цену поднимать 🙂

10. Думать, что сдавая дом, вы можете не работать

Вас может ввести в заблуждение то, что во Франции очень много предложений о сдаче жилья для туристов. Но нигде не написано, что только очень успешные и креативные коммерсанты могут на этом действительно заработать. Остальные могут рассчитывать только на дополнительный заработок.

11. Покупка большого участка земли

Городские жители обычно стремятся купить вместе с домом много земли, чтобы удовлетворить свой голод по свободному пространству.  Но при этом почему-то забывают, что за землей надо ухаживать. Например, скашивать траву на полях. С лесами обычно проблем меньше.

А теперь – гениальный совет, который хочется принять на вооружение!

Не покупайте себе землю, купите прекрасный вид на землю, которую будет обрабатывать другой, и наслаждайтесь!

12. Закладывать большой трудоемкий сад

При условии, если вы не живете на даче постоянно и не имеете денег на садовника. Согласна. Хочется не косить траву и пропалывать клумбы и грядки, а иметь несколько фруктовых деревьев, оливу и лаванду. А, еще виноград забыла!

13. Не знать о сервитуте

Сервитут – это право на пользование чужой собственностью, например, право прохода через участок. Если купить дом, не зная о том, что кто-то имеет подобное право в отношении вашей собственности, вам не избежать проблем. Если вы выбираете между двумя домами, выбирайте тот, где это право не установлено.

14. Позволять бесплатно пользоваться своей землей 

Если другой человек несколько лет бесплатно использует вашу землю, то он автоматически получает право на пользование, которое будет не так просто у него отобрать. Поэтому надо, например, брать с него символическую плату за скошенную траву и т.п. О других способах избежать проблем надо спрашивать у нотариуса.

15. Покупка в районе хвойных лесов

Звучит странно, но имеет вполне себе серьезное обоснование. В летний период жить там даже приятно, смоляной запах и все такое. Но в холодные и сырые сезоны в хвойных лесах часто бывают туманы, что у некоторых людей может вызывать депрессию. Лиственные леса, вернее их видоизменение в разные времена года, куда более полезны и позитивны для психического здоровья.

16. Не поинтересоваться зимним периодом

Знаете ли вы, каков климат зимой там, где вы хотите купить дом? Промерзает ли водопровод? Надо ли заранее отключать и сливать воду? Очень важный вопрос для тех, кто не хочет каждый год по весне заниматься ремонтом и чинить бытовую технику.

17. Покупка руин для перестройки

Подобные ошибки про покупке недвижимости обойдутся вам очень дорого. Несмотря на то, что французские руины стоят очень дешево. Перестройка руин требует огромного вложения сил, времени и денег. Разумно ли это, если вы работаете и бываете в отпуске не более 6 недель в году? Любители заниматься строительством на досуге должны иметь в виду, что на практике смогут сделать не более 30 % запланированной работы.

Покупая руины и не имея достаточно денег и времени, чтобы в кратчайший срок сделать из них конфетку, вы также разрушаете свой брак.  Ничего так не портит отношения в семье, чем наполовину отремонтированное жилье.

18. Техническое состояние дома

Нет более глупой ошибки при покупке дома, чем судить о его техническом состоянии по результатам досье DDT (Diagnoses Techniques). Это досье включает в себя отчеты о содержании в доме асбеста, свинца, термитов и т.д.. Но там ничего не говорится о состоянии фундамента, стен, несущих конструкций или крыше. Хороший DDT может быть у дома, который вот-вот рухнет. В то время как плохой DDT может быть у здания с большим потенциалом. Поэтому, если вы хотите убедиться, нет ли в здании каких-либо серьезных дефектов, закажите платную строительную экспертизу технического состояния дома.

19. Покупка дома с крышей, содержащей асбест

В принципе, крыша без повреждений из шиферных листов, содержащих асбест, не опасна для здоровья. Пока наличие таких крыш не является проблемой во Франции, но со временем это может измениться. И тогда надо принять во внимание, что замена шиферных листов производится только сертифицированными специалистами и за немаленькие деньги. К документам дома, выставленного на продажу, всегда прилагается рапорт о наличии асбеста в конструкции дома. 

20. Покупать дом без водопровода

Бывают дома, которые не подключены к водопроводу, а получают воду только из своей скважины. В засушливые годы можете оказаться без воды, если вы параллельно не подключены к общественному водопроводу.

21. Покупать дом, изолированный стекловатой

Согласно источнику, в сельской местности большинство насекомых, рептилий и грызунов обожают селиться в стекловате, которая в достаточно короткий период перестает изолировать жилье. Источник советует изолировать стены каменной ватой, которая будет десятилетия служить верой и правдой.

22. Не учитывать природные риски

Если дом, который вы хотите купить лежит в местах возможных затоплений или землетресений,  это указано в предварительном договоре купли-продажи (compromis de vente). Вы можете отказаться от покупки в течение 10 дней после подписания этого договора без уплаты штрафа.

Но, даже если дом лежит в зоне, которая считается безопасной, надо учитывать, что изменение климата и высокая интенсивность дождей может превратить безобидный ручеек в бурлящую реку. Поэтому покупать надо дом, который имеет не только безопасное расстояние от воды, но и расположен на безопасной высоте.

Вот такие ошибки при покупке недвижимости обычно совершаются теми, кто не делает “домашнюю работу”. Особенно в незнакомой стране или регионе. Если у вас есть дополнения, пишите!

Ваша Азурка 🙂

%d такие блоггеры, как: